Los conflictos por la delimitación de fincas y parcelas suponen un coste anual de 200 millones de euros

19 octubre, 2020

Los datos oficiales relacionados con la propiedad de cientos de miles de fincas y parcelas abruman y describen un paisaje de caos administrativo, judicial y social. Basta con consultar el Catastro y diferentes organismos del poder judicial (Tribunal Supremo, Audiencia Nacional, Tribunal Superior de Justicia, Audiencia provincial…) para confirmar la magnitud del problema: cada año se abren 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos, titularidades, conflictos o expropiaciones, entre otros. Esto representa un gasto para la administración y los particulares que alcanza los 200 millones de euros. 

No ayuda el incumplimiento de muchas administraciones a la hora de registrar convenientemente el dominio público bajo su custodia; algo que ya pudo evidenciar la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX) en la V Conferencia del Geómetra Experto, celebrada en Valencia en octubre de 2019.[1] 

Millones de parcelas y un sistema de registros inmobiliarios ineficientes 

La situación actual tiene su origen en diferentes factores, pero entre ellos AEGEX señala dos: el elevado número de parcelas existentes en nuestro país y el sistema de registros inmobiliarios, poco coordinados y claramente mejorables. En España hay 39 millones de fincas rústicas y 3 millones de fincas urbanas, que alcanzan un valor del suelo total de 500 mil millones de euros, o lo que es lo mismo, el 30% del PIB. “Solo en Galicia[2] hay más parcelas que las que suman Suecia[3] y Noruega[4]: 11,5 millones de 1,6 millones de titulares”, añade (Alejandro Guinea de Salas. Presidente de AEGEX). Esto viene motivado por el ineficaz control de la legalidad por parte de los ayuntamientos, y la desconexión de la normativa urbanística para con la legislación sectorial, como la registral y catastral, según afirma Pedro J. Ortiz Toro, Coordinador y ex Presidente de AEGEX. 

La asociación pone el foco en el sistema de registros de inmuebles, y en concreto en una de sus principales fuentes de conflictos: toda la responsabilidad recae sobre el usuario. El ciudadano tiene unas obligaciones que, quizá por ser lego en la materia, producen efectos perjudiciales. Es él el que tiene que comunicar al catastro que es el titular, pero solo está obligado a inscribir en el Registro de la Propiedad en supuestos muy concretos como cuando hay un crédito hipotecario. La curiosidad de estos dos caminos tan diferentes, explican desde AEGEX, es que “en la práctica, lo que sí es obligatorio no se practica, y el Catastro tiene que inspeccionar de oficio. Y lo que no es obligatorio, se da con mucha frecuencia, y casi cualquiera que adquiere un inmueble lo inscribe después de escriturarlo ante notario”. Esto supone una indudable seguridad jurídica, pero acusa de forma importante una falta de representación gráfica de terreno. 

Mejorar el sistema para acabar con la apropiación indebida de terrenos 

Según la asociación de geómetras, hay una grave problemática en la identificación geométrica de una propiedad, ya que la descripción que aportan el catastro y el Registro de la Propiedad, no suelen coincidir. Cada uno obtiene esta información (datos de superficie, colindantes, etc.) por su cuenta. “Puede darse el caso de que una finca lleve inscrita 100 años, pero su descripción sea tan vaga que no se pueda verificar que la nueva finca sea la misma, y aquí surgen los conflictos por la titularidad y la ocupación indebida”, alerta Ruben Martínez Naveira, Secretario General de AEGEX. “Con la reforma legislativa de 2015, se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial, pero este sistema es mejorable, ya que se sustenta exclusivamente en la cartografía catastral que tiene una alta incertidumbre sobre la ubicación y linderos precisos reales”. 

La asociación cree que para ello hay que incorporar dos elementos que supondrían un cambio de paradigma. Por un lado, una firme apuesta por incorporar la obligatoriedad del deslinde para los casos que ya contempla la ley actual, y por otro, la inclusión del geómetra como figura de control, con el mismo estatus que el del notario, para atestiguar transacciones y alteraciones, y ofrecer control sobre la definición del inmueble en todos los escenarios, el municipal y el resto de las administraciones. “No puede ser que no haya una normativa que obligue a dar seguridad sobre una propiedad”. 

AEGEX propone fijarse en modelos de países de nuestro entorno que incorporan un doble control en la inscripción obligatoria: la del notario (jurídico) y la del geómetra (técnico), así se evita que algún afectado en relación a una propiedad pueda quedarse sin comparecer. Por ejemplo, en Francia es el geómetra experto el que coordina el proceso. En otros países, como Canadá (provincia de Quebec) exigen un certificado obligatorio de un geómetra para la mera compraventa de una propiedad. En España, la asociación propone un modelo intermedio: que la responsabilidad se reparta entre el ciudadano que tiene que registrar la propiedad y el geómetra experto que dé validez a la descripción del inmueble[5]. 

La asociación celebra la reciente publicación de una resolución conjunta entre el Catastro y el Registro de la Propiedad porque supone una mejora en diversos aspectos de la ley. Sin embargo, no se puede obviar la importancia de requisitos de los técnicos implicados en el proceso, algo en lo que la resolución no entra y la normativa aún no contempla, dejando desamparados a los ciudadanos. 

Más información en http://www.geometra-experto.com/


[1]  http://www.geometra-experto.com/el-90-de-los-ayuntamientos-incumple-la-obligacion-de-inscribir-sus-bienes-en-registros/

[2] https://www.laopinioncoruna.es/galicia/2019/04/15/galicia-suma-200000-duenos-fincas/1393357.html#:~:text=Galicia%20cuenta%20ahora%20con%2011.117,las%2011.572.320%20de%20entonces.

[3] http://cadastraltemplate.org/sweden.php

[4] http://cadastraltemplate.org/norway.php

[5] http://www.geometra-experto.com/proyecto-de-reforma-de-la-ley-hipotecaria-y-del-catastro/


La incertidumbre y las contradicciones se apoderan del mercado inmobiliario

6 octubre, 2020

Informes y estadísticas con datos y cifras totalmente opuestas entre sí, mensajes contradictorios y, sobre todo, incertidumbre. Es lo que se respira entre los profesionales del sector inmobiliario, según explica el consultor Eduardo Molet. “Que estamos ante una crisis, es innegable, pero mesurar su magnitud es, en estos momentos, prácticamente imposible”.

Por un lado, muchos anticipan un desplome del precio (un 10% ese año) y las operaciones de compraventa, con una recuperación lenta y en un horizonte lejano, 2023. Por otro, hay expertos que aseguran que la evolución no está siendo tan negativa como se esperaba al comienzo de la pandemia. En este sentido, aseguran que el alquiler lo está notando más, con caídas importantes en grandes ciudades como consecuencia del desplome del turismo, pero las ventas y precios se mantienen más o menos estables a pesar de las circunstancias.

Todos están en lo cierto, explica Molet, y esto es posible porque “los cambios en el mercado inmobiliario son lentos, los precios no suben ni bajan drásticamente de un mes para otro, y la última crisis económica evidenció esto: se acumularon caídas durante años, y aunque ya se había salido de la crisis, la vivienda aún estaba recuperándose cuando se declaró la pandemia”. No obstante, advierte, “las contradicciones no ayudan a la confianza de potenciales compradores e inversores, y pueden ser tan dañinas como las circunstancias económicas actuales”.

La incertidumbre domina el mercado

Mientras dure la crisis, los precios caerán una media del 1% cada mes. Esta es la previsión que hace Eduardo Molet. “No parece extremadamente grave, pero si la pandemia y la actividad económica actual se mantiene durante dos años, se acumulará un desplome en el precio del 20%, y esto son palabras mayores”. Lo único seguro, aclara el consultor, es que hay mucha incertidumbre, sobre todo económica. “Por ejemplo, ¿qué pasará en Madrid estas semanas? ¿Se quedará la gente en casa? ¿Se podrá consumir o trabajar? ¿Estará confinada o no? Cómo vamos a saber cuál será el comportamiento del mercado inmobiliario si ni siquiera sabemos cómo evoluciona el virus. Estamos antes una crisis a todos los niveles, social, económico y político. Tengo décadas de experiencia en el sector, y nunca habíamos vivido con tanta incertidumbre”.

La inversión huye; la costa y el mundo rural aguantan

Algunos expertos del sector aseguran que el lujo y la gente que teletrabaja y huye de la ciudad para no estar confinada, están salvando las compraventas en zonas más típicas de segunda residencia y vacacionales, como la costa, pero la realidad, opina Molet, es que los inversores han huido. “El dinero es muy miedoso y se ha quedado en los bancos, en activos con máxima liquidez, y está esperando a que pase la incertidumbre”.

Los fondos de inversión extranjeros, principalmente ingleses, franceses, americanos y alemanes ya no tienen como objetivo invertir en vivienda en España, asegura el consultor. La compra de vivienda por los extranjeros, que antes era el 18 % de las compraventas, se ha reducido a menos de la mitad, con una caída del 64%. “También creo que, si sale pronto una vacuna segura, la inversión en vivienda rebotaría fuerte a corto y medio plazo”.  También es cierto que, con el miedo al confinamiento y el teletrabajo, la gente se está trasladando a poblaciones veraniegas, incluso rurales, pero no están salvando todas las pérdidas que acumula el sector en su conjunto. En el centro de las ciudades, los bajos con jardín y áticos en el centro mantienen sus niveles de demanda, pero el resto de productos y zonas, no.


El precio de la vivienda acumula una caída cercana al 5%

1 septiembre, 2020

El precio de la vivienda continúa bajando en verano. A la caída del 3% del primer trimestre, habría que sumar una bajada del 0,9% en julio y del 1% en agosto. Son datos del consultor inmobiliario Eduardo Molet, que apunta a una caída acumulada en el precio de casi el 5% en lo que llevamos de año. “Y esto teniendo en cuenta que la crisis comenzó con el primer trimestre prácticamente cerrado”. 

No obstante, Molet opina que el impacto real empezaremos a verlo al finalizar septiembre. “Será en el último trimestre del año cuando comencemos a ver la magnitud del desastre en el sector inmobiliario”. Antes no parece posible porque, en opinión del experto, los precios de los pisos suben o bajan lentamente a lo largo del tiempo, así que habrá que dejar pasar unos meses para poder conocer el impacto real. 

¿Comprar o no comprar?

¿Es recomendable comprar en plena pandemia, o es mejor esperar a que pase? Responder a esta pregunta en tiempos de COVID-19 no es sencillo, porque se han de tener en cuenta muchos factores que, en circunstancias normales, no tienen tanto peso. “No podemos ignorar que hay personas que, por diversas causas, no pueden aplazar la venta o la compra de una vivienda”, explica Eduardo Molet, que cree que, en estos casos, lo mejor es tener en cuenta ciertos criterios para realizar a mejor operación posible. 

El consultor cree que uno de los mejores productos para comprar ahora son las viviendas de obra nueva, ya que suelen contar con financiación, un factor decisivo en muchas ocasiones. “Los promotores y los bancos ofrecen unas condiciones de financiación imbatibles. Es por ello que la obra nueva se está vendiendo más y mejor en plena pandemia”. 

Las viviendas más buscadas, y las que pueden ser la mejor inversión en estos momentos, son pisos bajos con jardín, áticos con terraza en ciudades, o pisos y casas en pueblos cercanos a las ciudades. 

Más información en:

http://www.eduardomolet.com

http://www.blog.eduardomolet.com/


La demanda de vivienda cae un 13% entre mayo y junio

10 julio, 2020

El sector inmobiliario volverá a sufrir las consecuencias de la crisis económica y sanitaria provocada por la pandemia de la COVID-19. Según datos de Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, en los meses de mayo y junio la demanda ha caído un 13% respecto al mismo periodo del año anterior. No obstante, aclara, nos encontramos ante una demanda embalsada de los tres meses de confinamiento. “La demanda de compraventa está previsto que baje severamente a partir del mes de agosto”. El consultor cree que el impacto real de la crisis en la vivienda se empezará a notar una vez acabe el verano.

Las viviendas más buscadas actualmente son pisos bajos con jardín, áticos con terraza o pisos y casas en pueblos cercanos a las ciudades. Y en cuanto a la oferta existente, está resistiendo mejor la obra nueva que la vivienda de segunda mano, ya que para la primera se encuentra financiación más fácilmente.

Otro dato a tener en cuenta que deja esta pandemia es el cambio que se ha detectado entre la demanda del alquiler por parte de los más jóvenes, y que alcanza el 19%, frente al 14% del año anterior. En opinión de Molet, “esto se debe a que se sienten y están menos seguros laboralmente”. De todas formas, advierte, este dato podría estar desvirtuado porque se está disparando el alquiler vacacional debido a un posible cierre de fronteras. Y esta incertidumbre también está haciendo que la inversión extranjera se haya frenado en seco.

En lo que se refiere a los precios, los propietarios se resisten (como siempre) a bajarlos, pero ya se puede observar una caída del 3% a nivel nacional en el primer semestre de este año. “Las bajadas de precios en el sector inmobiliario, igual que las subidas, son lentas y mantenidas en un largo espacio de tiempo. Los pisos suben o bajan muy lentamente a lo largo de varios meses, incluso años, así que aún queda un tiempo para ver cómo evolucionará el mercado frente a esta crisis. Cualquier previsión puede cambiar en función de cómo sea la crisis económica y su posterior recuperación”, concluye Molet.