¿Hipoteca inversa o nuda propiedad? Cómo sacar más rentabilidad a la vivienda tras la jubilación

29 noviembre, 2019

Tradicionalmente, los españoles han ahorrado invirtiendo en la compra de vivienda. De hecho, más del 80% tiene su hogar en propiedad. Esto supone que el ahorro acumulado de los mayores de 65 años en vivienda es seis veces superior al de todos los planes de pensiones privados. El nicho de mercado para la banca en enorme y por eso está relanzando la hipoteca inversa. Pero, ¿compensa a los jubilados acogerse a esta fórmula crediticia para completar su pensión?

Según explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEM, la fórmula que más compensa es la de la venta de la nuda propiedad. “Tiene una gran desventaja, que es la pérdida de la propiedad, pero que se compensa con los beneficios que se obtienen: puedes seguir viviendo en ella el resto de tu vida y recibir mucho dinero por su venta de forma anticipada”.

Durante años, se ha considerado que la propiedad de la vivienda es la principal inversión de los españoles, para la que han destinado la mayor parte de sus ahorros. Con la jubilación debería llegar el momento de recuperar esta inversión y disfrutar de ella. Muchos no lo hacen porque quieren dejar herencia a sus descendientes, pero la realidad es que se debería inculcar más en los mayores la idea de “desahorrar”. En este aspecto, hay diferentes opciones y conocerlas ayudará a decidir cuál es la mejor de ellas. Estamos hablando de hipoteca inversa y nuda propiedad, entre otras.

Hipoteca inversa vitalicia

Ofrece liquidez extra mensual de por vida y se utiliza la vivienda como garantía hipotecaria. Se puede recibir un importe único al inicio, una mensualidad, o una combinación de ambos.

Ventajas: no se pierde la propiedad de la vivienda y el banco no puede reclamar el dinero del crédito mientras el beneficiario viva. Es un producto incentivado fiscalmente: la renta mensual está exenta de tributación los primeros años y posteriormente se integra en el IRPF con reducciones fiscales importantes.

Desventajas: la cantidad mensual que se recibe suele ser pequeña, ya que tasan el valor de las viviendas a la baja (como mucho, un 70% de su valor en el mercado), y muchas veces no soluciona los problemas de liquidez de los mayores, que no acaban de complementar la pensión como desearían. Además, a los 12 meses del fallecimiento del titular, los herederos deben devolver todo el dinero del crédito con un tipo de interés normalmente alto (6% más gastos). Para poder hacerlo, se ven obligados a vender la casa o pedir un préstamo, o pierden la vivienda heredada.

Así, para que esta opción sea rentable, la vivienda sobre la que se ofrece esta hipoteca tiene que ubicarse en zonas de rentas medias y altas y por una tasación mínima de 200.000 euros.

Nuda propiedad

El pleno dominio de una vivienda es lo que tenemos todos los propietarios. Es la suma de dos derechos: derecho a la nuda propiedad y derecho al usufructo. Si vendemos solo el derecho a la nuda propiedad, nos queda el de usufructo, del que seguimos siendo propietarios y que nos permite usar y disfrutar de la vivienda de por vida. Por este sistema, se vende solo una parte de la vivienda, obteniendo una cantidad importante de dinero de una sola vez (la media se sitúa en los 150 mil euros), y mantenemos el usufructo vitalicio. A mayor edad de la persona, mayor importe de la nuda propiedad.

Ventajas de la nuda propiedad para el vendedor o persona mayor: nuestros mayores manifiestan en su gran mayoría que quieren continuar viviendo y disfrutando en su casa hasta su fallecimiento, incluso si son muy mayores y requieren de una asistencia domiciliaria o son dependientes. Así, la principal ventaja es que pueden seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.

Ventajas para el comprador o inversor de nuda propiedad: adquiere la propiedad de una vivienda a muy bajo precio, pero la vivienda, durante los años que vive el usufructuario, va aumentando de valor, siendo una inversión muy rentable. A medio o largo plazo se encuentra con el pleno dominio de una vivienda por la que pagó muy poco hace años. O simplemente aspira a un piso de unas determinadas características que no podría comprar al precio actual de mercado, pero que, con este método, sí lo puede conseguir a futuro. En definitiva, es una inversión que no tiene riesgo y que, además, tiene una dimensión social, pues ayuda a las personas mayores a solucionar problemas económicos.

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

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Propietarios de mansiones y pisos de lujo venden la nuda propiedad de su vivienda

7 junio, 2019

Según explica Eduardo Molet, experto inmobiliario, los propietarios de grandes patrimonios venden la nuda propiedad de sus viviendas. El cliente las compra con la condición de que el propietario permanezca como usufructuario, viviendo en la casa hasta su fallecimiento

 

 

Hasta el momento, la venta de la nuda propiedad se daba especialmente por necesidad económica del propietario, con el objetivo de convertir la vivienda en una renta y combatir así la precariedad de las pensiones de las personas mayores de 65 años.

 

En la actualidad, según explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEM, esta singular forma de compraventa se convierte también en una interesante alternativa para las personas con grandes patrimonios que quieren financiar proyectos empresariales y mantener su alto nivel de vida hasta su muerte.

 

“En la inmobiliaria hemos detectado como cada vez más la venta de nuda propiedad de casas de lujo está cobrando un mayor protagonismo. Ha habido un incremento espectacular en viviendas de lujo, grandes mansiones, palacetes y fincas, entre otros. De hecho en 2019 supone más de un 8%”, añade Molet.

 

Y es que hoy en día un gran número de empresarios y emprendedores mayores  de 70 años en plena facultades profesionales, que lejos de jubilarse  están  desarrollando proyectos empresariales,  no quieren endeudarse ni solicitar créditos, pero necesitan liquidez. Por ello,  muchos de ellos la están obteniendo con la venta de la nuda propiedad de su casa.

 

Ventajas para el comprador o inversor

La nuda propiedad, explica Eduardo Molet, presenta importantes ventajas tanto para el comprador como para el vendedor. Para el vendedor, la principal es que puede seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. En términos económicos, la gran ventaja para el comprador es que los precios de las viviendas en nuda propiedad están por debajo de los precios de mercado, siendo una inversión muy rentable, pues cuando el usufructo finalice, tendrá una propiedad que se habrá revalorizado considerablemente. Además, la inversión tiene una dimensión social, ayuda a las personas mayores a solucionar los problemas económicos.

 

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

 

 

 

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Nacido en Las Arenas (1953), Eduardo Molet es licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Bilbao. Es socio fundador y presidente de Red Expertos Inmobiliarios (REI), y consultor de prestigiosas entidades financieras extranjeras y españolas. Tertuliano en programas de marketing inmobiliario en radio y televisión, también es colaborador habitual en periódicos y revistas españolas. Es perito judicial inmobiliario y miembro de consejos de administración de empresas promotoras y constructoras. Presidente de la Asociación de Comerciantes, Pequeñas y Medianas Empresas Chamberí Excelente (ACHE). Presidente del Club de Empleados de Fincas Urbanas. Además, ha sido galardonado con el Premio Estrella de Oro 2015, otorgado por el Instituto de Excelencia Profesional en reconocimiento al compromiso con la calidad y la capacidad de innovación. Es autor del libro ¡VENDIDO! ¡VENDIDO! ¡VENDIDO! Marketing de guerrilla para emprender, obra en la que recoge su dilatada experiencia en el sector inmobiliario, y en la que aporta, de forma didáctica y amena, valiosa información para emprender en el mercado de la vivienda con técnicas de marketing de guerrilla. La Asociación Europea De Economía y Competitividad le concedió en 2017 la Medalla de Oro al Mérito en el Trabajo, en reconocimiento a su trayectoria profesional en el sector inmobiliario.

 

 

 

 

 


Por qué la nuda propiedad es la mejor opción para los mayores de 65 años

14 febrero, 2019

 

El ahorro acumulado de los españoles mayores de 65 años en España en vivienda es más de seis veces superior al acumulado en todos los planes de pensiones privados.

 

Por ello, y según explica el consultor inmobiliario Eduardo Molet, la nuda propiedad es la mejor alternativa para que los mayores consigan liquidez con el patrimonio inmobiliario. Para el comprador es una inversión sin riesgo, que además adquiere una propiedad por un precio por debajo del de mercado.

 

En la actualidad son muchos los jubilados que se enfrentan a la necesidad de vender su casa por la pérdida de poder adquisitivo de las pensiones o bien para resolver problemas económicos o echar una mano a sus hijos o cuidadores. Sin duda, una difícil solución que les obliga a perder todos sus recuerdos y objetos.

 

Una alternativa para convertir la vivienda en una renta

Para dar respuesta a esta situación, la nuda propiedad se ha convertido en la mejor forma de  vender una vivienda, frente a lo que se venía utilizando: la renta vitalicia o hipoteca inversa. Y es que la Nuda permite al propietario, y sobre todo a las personas mayores de 65 años, vender su piso o su casa pero a cambio siguen viviendo en ella hasta su fallecimiento.

 

Según explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEM, estas dos últimas opciones, como la hipoteca inversa, no es la opción más rentable para los jubilados ya que las condiciones con que se ofertan esos productos no son muy buenas. Los intereses se acumulan a las cantidades recibidas generando una deuda que se amortiza al fallecimiento de la persona mayor o antes, si el cliente libremente lo decide. La persona mayor no tiene obligación de devolver el dinero, son los herederos los encargados de liquidar la deuda con el banco al fallecimiento de la persona mayor.

 

Ahorro acumulado en vivienda

El ahorro acumulado de los españoles mayores de 65 años en España en vivienda es más de seis veces superior al acumulado en todos los planes de pensiones privados. “Cuando llegamos a determinada edad es el momento de des-ahorrar. Hay que normalizar la idea del uso durante la jubilación del ahorro acumulado a través de la vivienda, frente a la cultura de la herencia, que nos ataba a la idea de que la casa es solo para que la hereden nuestros familiares”, añade Molet.

Por todo ello, la Nuda propiedad es una fórmula muy segura para las personas mayores, que mantienen el uso y disfrute de la vivienda con las máximas garantías legales en Escritura Pública Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y el vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.

 

Ventajas para el comprador o inversor

La nuda propiedad, explica Eduardo Molet, presenta importantes ventajas tanto para el comprador como para el vendedor. Para el vendedor, la principal es que puede seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. En términos económicos, la gran ventaja para el comprador es que los precios de las viviendas en nuda propiedad están por debajo de los precios de mercado, siendo una inversión muy rentable, pues cuando el usufructo finalice, tendrá una propiedad que se habrá revalorizado considerablemente. Además, la inversión tiene una dimensión social, ayuda a las personas mayores a solucionar los problemas económicos.

 

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

 

Eduardo Molet, organiza desde hace más de 10 meses sesiones informativas semanales en los que los asistentes reciben información y aprenden las mejores técnicas para vender su casa.

 

Estas sesiones informativas, en las que hasta la fecha han participado más de 500 personas en las 36 que se han organizado, se celebran todos los jueves del año a las 5 de la tarde, sin cita previa, en el número 19 de la calle Fernando El Católico de Madrid.

 

 

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Nacido en Las Arenas (1953), Eduardo Molet es licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Bilbao. Es socio fundador y presidente de Red Expertos Inmobiliarios (REI), y consultor de prestigiosas entidades financieras extranjeras y españolas. Tertuliano en programas de marketing inmobiliario en radio y televisión, también es colaborador habitual en periódicos y revistas españolas. Es perito judicial inmobiliario y miembro de consejos de administración de empresas promotoras y constructoras. Presidente de la Asociación de Comerciantes, Pequeñas y Medianas Empresas Chamberí Excelente (ACHE). Presidente del Club de Empleados de Fincas Urbanas. Además, ha sido galardonado con el Premio Estrella de Oro 2015, otorgado por el Instituto de Excelencia Profesional en reconocimiento al compromiso con la calidad y la capacidad de innovación. Es autor del libro ¡VENDIDO! ¡VENDIDO! ¡VENDIDO! Marketing de guerrilla para emprender, obra en la que recoge su dilatada experiencia en el sector inmobiliario, y en la que aporta, de forma didáctica y amena, valiosa información para emprender en el mercado de la vivienda con técnicas de marketing de guerrilla. La Asociación Europea De Economía y Competitividad le concedió en 2017 la Medalla de Oro al Mérito en el Trabajo, en reconocimiento a su trayectoria profesional en el sector inmobiliario.

 

 

 


Las ventas de viviendas en nuda propiedad crecen a un ritmo del 300% en 2018

5 abril, 2018

El precio de la vivienda de segunda mano crece, y la subida este año podría llegar al 8%; lo mismo ocurre con el mercado hipotecario, que sigue creciendo debido a los tipos de interés, en mínimos históricos, y por la apertura del grifo por parte de las entidades financieras.

En este contexto, ha surgido una forma de vender una vivienda que, a pesar de llevar mucho tiempo entre nosotros, hasta hace poco era casi una completa desconocida: la nuda propiedad. Está fórmula permite al propietario vender su piso o su casa y seguir viviendo en ella.

Según explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEMdesde enero las ventas de viviendas en nuda propiedad se han incrementado un 300%, el doble de lo que ya creció en 2017, cuando experimentó un crecimiento del 150%. “Se trata de una opción que no deja ganar adeptos”. La agencia inmobiliaria de Eduardo Molet es una de las pocas de Madrid que ofertan viviendas bajo la modalidad de la nuda propiedad.

¿Cómo funciona esta modalidad de compraventa? El propietario de una vivienda tiene tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio. Si vende la nuda propiedad, pero no el usufructo, mantiene el derecho a usar y disfrutar la casa mientras viva. Así, explica Molet, “el comprador de la nuda propiedad no adquiere el pleno dominio de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, usufructo que se extingue cuando este fallece. Es en ese momento cuando el comprador de la nuda propiedad adquiere el pleno dominio”.

Los perfiles de los vendedores son los de personas mayores, principalmente entre 75 y 80 años, que, o bien no tienen herederos y quieren aumentar sus ingresos para vivir más cómodamente y poder disfrutar de su tiempo libre, o que tienen hijos y quieren asegurar el bienestar de ellos. “También nos encontramos con personas mayores que necesitan cuidados pero que no quieren ingresar en una residencia, y con el dinero de la venta en nuda propiedad pueden pagar asistencia a domicilio, sin que sus hijos, si los tienen, tengan que desembolsar dinero”.

La nuda propiedad, explica Eduardo Molet, presenta importantes ventajas tanto para el comprador como para el vendedor. Para el vendedor, la principal es que puede seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. En términos económicos, la gran ventaja para el comprador es que los precios de las viviendas en nuda propiedad están por debajo de los precios de mercado, y con la evolución alcista de los mismo, cuando el usufructo finalice, tendrá una propiedad que se habrá revalorizado considerablemente.

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

 

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Nuda propiedad: cómo vender tu casa y seguir viviendo en ella

15 septiembre, 2017

Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. Esto es posible gracias a la nuda propiedad. Según Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEM, se trata de una opción que cada vez está ganando más adeptos. “En el último año, en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad”.

Los perfiles más comunes entre los que optan por la nuda propiedad son los de aquellos que no tienen herederos, gente mayor que quiere aumentar sus ingresos para vivir más cómodamente y poder disfrutar de su tiempo libre, y los que quieren asegurar el bienestar de sus hijos. “Por ejemplo, hace poco tuvimos el caso de una persona mayor que necesitaba dinero para sus hijos y a la que esta fórmula le permitió ayudarles sin perder su independencia. De otra manera, tendría que haber vendido su casa e ir a vivir con sus hijos”.

Pero, ¿qué es la nuda propiedad? El consultor explica las principales claves para entender de qué se trata y por qué son cada vez más los que venden su caso y siguen viviendo en ella.

El pleno dominio: nuda propiedad + usufructo vitalicio

Cuando una persona adquiere una propiedad, obtiene lo que se conoce como pleno domino. El pleno domino se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Según explica Eduardo Molet, “en este caso estaríamos hablando de vender solo la nuda propiedad, con lo cual la persona seguiría disponiendo mientras viviese del usufructo de la vivienda”. La venta de la nuda propiedad es ideal para aquellas personas mayores sin herederos o que desean disfrutar de su vivienda de por vida sin ningún tipo de preocupación económica. 

La nuda propiedad no aporta la posesión inmediata de la misma

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa. En este caso hablamos de una vivienda, siendo este su propietario desde el momento de la compra. Sin embargo, el adquirir la nuda propiedad no le proporciona la posesión de la misma, ya que el usufructo pertenece a otra persona.

“Esa otra persona podrá hacer uso y disfrute de la propiedad hasta que dicho usufructo finalice, siendo posible establecer un término fijo o determinando un usufructo vitalicio, es decir hasta la muerte del usufructuario”, aclara el consultor. 

El nudo propietario disfrutará de la vivienda cuando finalice el usufructo

Aunque el nudo propietario sea dueño de la vivienda, no podrá disfrutar de ella hasta la extinción del usufructo. Una vez llegado el momento, tendrá todo el derecho a disponer de la propiedad en buen estado.

Se puede seguir usando la propiedad y se recibe el dinero de la venta al instante

La principal ventaja, sin duda, es poder seguir haciendo uso de la vivienda para siempre. Una seguridad avalada legalmente con las máximas garantías, registrado correctamente y con escritura ante notario. Además, el dinero de la venta se recibe en el instante de la cesión de la nuda propiedad y de una sola vez, permitiendo al usufructuario disfrutar de su propiedad y recibir esta compensación económica inmediata.

Si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta. “Eso sí”, advierte Eduardo Molet, “el arrendamiento se extingue en el momento del fallecimiento del usufructuario. Incluso el usufructuario puede vender el usufructo a una tercera persona y obtener otro ingreso”.

Gastos compartidos gracias a la nuda propiedad

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

 

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